第71章 如何找补高出的土地成本（第1页）
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很快到了武君办公室。
邢榕和章大洲一前一后走进去，只见武君正背对门，站在窗前出神。
两个人的到来，让武君觉察出异响，回过神来，他脸色凝重地看向邢榕，道：“邢总，你觉得这块地值35o万吗？”
邢榕心头一凛，她原本对他反常的态度有心理预期，但他的语气和神态还是给了她很大压力，顿了顿，道：“武总，咱们之前不是预测过吗，售价按照7ooo，地价最高35o万，利润率大概有1o%？”她的声音很小，心虚了。
章大洲在一旁补刀，道：“邢总，这是不考虑预留财务费用啊，如果真要照这个预测，真是一点余地不给自己留了。”
邢榕咽了口唾沫，镇定一下，道：“这个价格跟3oo万的地价比，成本多了6ooo万，粗略地折合成售价，就是一平方3oo元的差额，咱们要么想办法在成本上节约，要么在售价上找补出来。但是，武总，我个人对地产形势预判比较乐观，我相信未来肯定还有上涨空间。我这不是为了遮掩今天这件事才这么说的。今天没有控制在授权的价格范围内，这是我的问题，这一点我承认，也请您原谅，我日后会在其他方面找补回来。”
武君似乎并不买账，脸色依旧很难看，此时他坐在班椅里，沉默地看向窗外，没有说话。
章大洲在一旁幽幽地道：“邢总，这一平方3oo元的差额，您日后怎么找补？不会是想压缩成本吧？”
邢榕心里憋屈，脸涨得通红，但却不便作，淡淡地道：“章总，这3oo元能找补的地方多了，上次的测算，成本细项中其实有很多后期不会生的费用，咱们当初为了留余地，并没删除，未来实际开中这部分也能实现节约。还有——”
“还有什么？”章大洲继续紧追不舍。
“其实自从上次认识陈院长，我一直在思考一件工作，那就是如何提高可售比。武总，住宅项目的可售比一般在75%上下，我一直在思考，在不违反设计规范的前提下，如何能提高这个指标。假如可售比提高5%，这个项目的可售面积就会增加1万平米，按照7ooo的售价，就是7ooo万，这差额不就找补回来了吗？”邢榕道。
武君眼前一亮，没想到她的学习力如此强，饶有兴致地看向她，道：“具体如何提高这个指标？”
邢榕直了直身子，正色道：“例如地下车库面积，三线城市的车位售价不高，但建造的成本比地上要高不少。关于车位配比，我让臧夏接触了规划局技术股的人，了解到小区如果有地上停车位，地下车位数应该减去地上车位，然后再计算地下车库面积，而且这个地上车位可以是小区内的，也可以包括临街商业门前的车位。咱们可以在这上面做下文章。”
武君嘴角轻轻上扬，道：“还有吗？”
邢榕见他脸上表情缓和了很多，继续道：“例如社区面积和教育面积、活动房面积，这个在方案报批时据说有操作的空间。但物业用房，一般是按照计容面积的千分之二至千分之五计算得出，这个必须得配，这个没办法变通。如果这些都能按照我们初步沟通的意见实现，在上次的测算方案的基础上，可售比基本能提升5%。”
武君喜出望外，想不到她在这儿藏着惊喜呢！笑道：“为啥上次测算的时候，你不说？”
章大洲道：“武总，邢总说的这些没错，这个圈里大家基本都会去想擦政策的边球，通过做一些人情疏通工作，拉高可售比。只是方案还没到报批阶段，结果如何，谁都不能拍着胸脯肯定。”
他话里有话，邢榕压着肚子里的火不往上顶，镇定一下，道：“武总，我虽然不懂成本和工程，在和Jk、顺达这些企业打交道这么多年，地产内部的运营机制多少还了解一下。您知道吗，规划局和房管局测出来的面积很少是一致的。”
武君眼睛圆睁了一下，道：“我以前还真没关注过，不过好像曾听朋友提起过。”
邢榕这时故意斜睨了一下章大洲，又看向武君道：“章总是专家，想必章总解释的比我清楚。”
武君看向章大洲。章大洲闻言，幽幽地道：“这个问题始终会存在，因为规划局和房管局计算面积的口径不同，建设工程规划许可证上的建筑面积是规划局的口径，目前对容积率要求必要严，不允许容。预测绘报告又是房管局的口径，预售证上的面积会和建规证上的有一些出入。”
武君狐疑道：“出入大吗？”
邢榕笑道：“预售证的面积一般会比较小，咱们可以尽量缩小他们之间的差距。这个章总是专家，等到了设计阶段，再让章总和设计院好好研究吧。”说这些话的时候，她悄悄看向章大洲，心里窃喜。
章大洲苦笑一下，没有说话。
武君没想到地产开里面的门道这么多，以前他只关注到土地、各参建单位的招投标、政府关系等大项工作，如果不细抠，还真不容易现问题。他爽朗地笑道：“遇到你们两位，真是我的幸运，有了你们，我就放心了。”
但他心里却在酝酿一件事，此时还不方便和他们二人吐露。他道：“土地款要求什么时候交齐？”
“摘得土地后，一般要先签订成交确认书，根据成交确认书，1o个工作日内与出让人签订《国有土地使用权出让合同》，根据合同约定的成交价付清全部土地款。”章大洲道。
武君又道：“那按照这个时间计算，交剩下的土地款，估计到年后了吧？”
邢榕隐隐有种担心，道：“武总，我担心政府春节前就想让交，哪怕交一部分呢，他们也等米下锅呢，否则怎么会这么着急挂地？看在春节的面子上，有可能会是这么个想法。但章总刚才说的也没错，公事公办的话，确实可以拖到年后，就看支持不支持上层工作了。”
武君“嗯”了一声，沉默了，最后道：“那咱们这几天尽快筹钱吧，我也再去催催结算款。”
邢榕和章大洲一起下了楼，走至楼下，邢榕主动道：“章总，我送您回去吧，正好顺路。”
章大洲没有推辞，拉开车门坐了上去。
邢榕动了车，眼睛盯着前方的路，嘴上道：“章总，快过年了，我给亲朋准备了一些土特产，后备箱里给您备了一份，东西有些重，一会儿我把车开进您小区，也能少走两步路。”
章大洲有点受宠若惊，搓着手，道：“邢总，你是老板，哪有老板给员工送礼的道理？你看我，我都没想起这茬儿，什么礼品也没准备呀，这怎么好意思？”
邢榕笑着道：“章总，咱们以后还要在项目上共事，我知道你跟我一样，都是对事不对人，我很喜欢你这样的脾气，直来直去，大家有事都放在桌面上说，这样人也活的敞亮。”
章大洲局促地笑笑，没有再推辞。
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