第6章包租公的技巧（第1页）
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开地产公司的老同事，已经安排了个员工带我去看。
到达店里的时候是中午，这一排店面都还冷冷清清的。
一些备货的店员懒洋洋的在各自的店外面，有个是湛江那边的，电白的店名还不如他抱着的大烟筒显眼。粤西的人都是用这种5o公分左右的大竹筒来吸烟，和我们老家的水烟袋是一个原理吧。
我看见他手里抱着一个，旁边还放着一个，旁边放着的这个比较新，应该是备用，是给老乡准备的。粤西的男人，早期在深圳、珠海和海南的工地上贡献了太多，他们瘦小的身子活跃在工地上，像电白的人工挖孔，吴川的架子工，无论是那一片地区，都有一个共同的特性。
不是说竹子做的大烟筒，那已经成了他们的文化名片。这里说的是拖鞋，粤西的人普遍瘦小，干工地的人出汗多，脚就显得特别的廋长。他们又喜欢在工地上穿拖鞋，穿比脚大两号的拖鞋。
做人工挖空桩的时候，一开始就会挖泥土层，一脚泥，就完全看不到那廋长的脚丫子了。再往下挖挖到流沙层，每个人上来都像是刚洗过澡，湿漉漉的，精神换。这时候是最容易出事故的，有些流沙太多太大，就会冲垮刚刚浇筑的混凝土护壁。
等到挖到岩石层，一般的工程挖入岩石1米就差不多了。他们就乘着监理胆小，不敢下去，在桩底下做下小动作，能够多测量出1o公分岩石层，就会多赚很多汗水钱。
和粤西的人打交道多了，就会慢慢喜欢，他们一般比较爽快，少玩心眼子。从电白这个饭店过来，大约2oo米，就能看到火锅店。
老板娘一个人在店里，中介的男孩子也不认识。
见面就直接开始谈价。她说要28万转让费，租期是五年的，还有2年，房东答应了可以直接签新约五年。租金是每个月2。6万（中介朋友说他们有记录，之前签约租金是1。8万，两年后每年按百分之五递增）。
房东同意转让。看来租客和房东已经沟通好了，转让换租客是要对房东有益处的。要不然房东也不会太配合。最近两年房租确实涨了不少，看来房东也已经了解了市场行情，只能好好谈一下，估计最终有可能在2。2万到2。4万之间成交。
这是一个住宅区，所以物业管理费还是按照住宅收每月每平方米1。2元。停车费是露天的区域停车，按地下下停车场，每个月15o，不多的地下停车场是业主车才能进，租客和访客车是进步看地下位。
让进业进不了，现在小区的车大白天都停到满满的，绿化带的马路牙子上，转弯的地方，但凡是可以避开，就想办法塞一辆车进来。停车的技术都级高，距离水泥墙只留1。5公分，不走到跟前就感觉是撞上了。
临街的一栋房一楼都改成了铺面，这些普通是住户用住宅改的，不是开商做的铺头，所以高度不够。如果是开商做，基本上都在四米五以上。有些甚至做到了五米九。因为容积率有要求，再高就算建筑面积了。五米九做两层不够，除非是哪些理店，美容院之类的做夹层可以。
这排店都是一楼原来的住宅，高度不过三米。他们把招牌往外延伸7o公分，再加高一米，看起来好像还可以，其实招牌后面是梁，是二楼的地板。
不够高，就不能在上面加空调管，也不能挂大的吊灯，只适合于做小门面，连起来就算是面积大，也是不能做比较豪华的装修。我看了一下店面和里面一样宽，按照房子结构来分，可以隔成三间单独的铺头出租。
我已经打听过了，旁边单独的店面是每月1万。这样我可以出租两间，自己留一间租金成本就是每月6ooo元。如果单间出租的价可以争取到1。1万，我自己剩下的这间租金就只剩一个月4ooo元。马上打电话给还在这边做中介的老同事，他说可以租到1万1，在合理的范围。他说先不要讲给小马，小马就是他派来带我们看铺头的这个男孩子。
心里打算好了，嘴里是不能直接说想要的，要调对方胃口。就闲聊些别的，老板娘当然不会说生意不好，她说只是她和老公必须回老家，孩子在老家上学挺费心的，这是忍痛割爱转让的。我没有还价，还没到还价的时候，转让费这东西，你急着要她就涨，你不想要她就会自动降低身价。老板娘看我似是而非的样子，吃不准，就主动说，我们是急着走，转让费可以商量。谈判就这样，看谁先沉不住气，谁就被动。
我心里也在琢磨，估计老板娘这边是想2o万装让，最低价估计18万，我下一步是在明天出价，想先晾她一天，我会出1o万。理想价位最后在14到15万成交。房东那边杀2ooo以上。这样我自己用的铺头，最后的成本会在2ooo到3ooo之间。三个门面的间隔和外墙，大概要花1万多。租期可能要耽误一个月，让中介朋友抓紧在一个月内按照1。1万租出去。如果三间全部出租，每个月有7ooo到8ooo的毛利。
有以前的同事租了一个商场，就是在做二房东，做过中介的人，对这些是驾轻就熟的，套路很简单。操作起来也没有什么法律风险。其实很多的大型市也是这样做的。先整体租下来，再分割。做二房东，广东人叫包租公包租婆。做包租生意，风险最大的是写字楼，风险最低的是街铺。但是街铺的一般是小业主，没有什么批价可以拿的，只有一边在做地产的人才能这样一点一点的做。
早期和同事做了一些住宅，就是房屋银行那种，先把房子租过来，简单配上家私家电，赚价差。后来有大型的地产公司做这个，就引入了资本，开始做一些不能见光的事。我们就慢慢退出了这个市场。
这一般来说看完房子就该离开了，中介是不希望双方当面商量的。他们也要做文章，还要保障自己的佣金。也不清楚他老板给他怎么交代的，也可能小马是新手，气场上镇不住场子，他没有示意我们回去再商量。
老板娘肯定是希望多聊聊，多挥一下，恨不能我现场就表态，谈好价钱。老板娘66续续的说了他们的孩子在老家上学的事，也还有个老人需要照顾。说这个季节，如果快的话可以回去赶上插秧。
老天，这女人挺厉害的，插秧这话都能说出来。她那微微福，白皙的样子和下地干活没有任何干系，眼前这是个远离农村的人。
有些人虽然在大城市很久了，你还是很容易看出来，她来自农村，属于农村。眼前这个女人不是，她也可能真正在农村生活过，但是一定没有下地干农活。农村的岁月并没有在她的身上留下任何风吹日撒的痕迹。
很显然，她花了不少钱做面部美容。这是个有丰富经验的人，话说的很自然、很合理，也没有带什么情绪。她希望我受感动，快的决定。
我也要表现的很受感动和理解，不停的夸她，夸他们夫妻有孝心，为了老人孩子放弃事业之类的屁话，你表演我就配合你表演咯。她不知道面前的这个人做过几年中介，是职业的。那几年，每天都在听各种各样的鬼故事，虽然没有卖古董的哪些鬼故事精彩，架不住多啊。看着面前这个风韵犹存的中年妇女，她表演的能力确实不错，但是在专家面前，她早已经被剥夺一丝不挂，连她想不说的，都已经显露出来了，只是自己不知道而已。
这样不知不觉时间过去了4o多分钟，来人了。来的是一个小姑娘，叫小琼。这是她后来告诉我的。当时感觉还有点毛毛躁躁的，走路也是这个脚没有落地，那只脚就已经抬起来了。
穿的衣服也是的，上身是非常正式的那种像工服一样的短袖衫，下身却穿着牛仔短裤，短的快到大腿根子了，居然还穿着长的丝袜，到膝盖下面一点点。鞋子是凉鞋，有明显的污渍。一眼就明白的，刚来深圳的乡下姑娘，就一个字“土。”
“就是他，那天吃到蟑螂的就是他”。小姑娘惊喜的现了我，而且我被她描述成，吃到蟑螂的。老板娘也是噗嗤一下笑出了声。原来，那天这小姑娘在店里。老板娘那天去别的地方了，不在店里。小姑娘已经把店里生的事告诉老板娘了。
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